产权保险单背书在商业房地产交易中的重要性

大多数从事商业房地产交易的买家和贷款人都明白，产权保险是必要的，以保护他们各自在财产所有权中的利益, 但是不要停下来详细地思考什么是覆盖或, perhaps more importantly, 哪些不包括在内，但可以通过一些精心选择的政策背书. 一些在核对清单上有某些背书的买家和贷款人不知道或不理解通过根据被保险土地的需要量身定制的背书可以获得大量或重要的额外利益.  视乎物业的性质及/或目前或计划在该土地上兴建的具体项目而定, 选择正确的背书可以大大提高产权政策的好处.  这些背书通常不收取费用或只收取很少的费用, 所以只有建立额外的保护水平才有意义. Due to space limitations, 这篇文章将只触及一些最有益的背书可用，往往被忽视.

业主所有权政策和贷款所有权政策

在开始代言之前, however, 我将简要介绍基本保单的内容. 业权保险公司提供两种保单:

• 保障买方/业主对物业所有权的业主政策, insuring that one hundred percent of the title is owned by the insured; and
• 贷款政策，通过确保贷款人对财产留置权的优先权来保护融资贷款人对财产的利益.

商业地产产权保险政策背书

对于住宅按揭交易，基本的政策保障一般是足够的, 特别是如果一般检验例外从保险单中删除. Commercial transactions, however, 主要是由于适用法律的数量不同, property types and uses, 其他几个因素需要更全面的报道. The following is a list of many of the endorsements which should be considered in almost any commercial transaction; some of them are part of a “Series” from which one must choose depending on the type of land or structure being insured.

被保险人应考虑在保单中加入的第一个背书系列与分区问题有关, known as the 3 Series. Generally speaking, 所有3个系列的背书都保证了目前位于土地上的结构或将用贷款人的资金建造的结构符合并得到了适用的分区代码分类的授权.  仅仅因为某项特定的业务过去曾在该物业上经营过，或者看起来与其邻居“相配”，并不能保证它是合规的，或者在所有权或结构本身发生变化的情况下保持合规. The applicable zoning endorsement, 只有在产权保险人获得市政当局的确认后才会签发, 在发生后续违规通知时提供保护.

4系列(共管公寓)的适当背书, 如果5系列(规划单元开发)和7系列(制造住宅单元)是位于被保险土地上的结构类型，则应考虑.  前两种提供关于评估的肯定保护，而7系列则保护不被视为被保险房地产一部分的制造住房单元.

下一个强烈推荐的代言系列，系列8，与环境保护有关.  这些背书针对因任何记录的环境留置权而遭受的损失或损害进行保险，否则将在保险单中作为例外情况显示.  环境留置权可以是大规模的，可以消灭存在环境条件的财产的全部价值.  出借人一般都知道要向本系列申请适用的背书, 这应该列在每个人的清单上. 

另一个普遍要求的非常重要的认可来自9系列, 也被称为“全面”背书, 它提供了与违反土地契约有关的各种覆盖范围, conditions and restrictions, 以及与被保险财产或被保险财产侵占有关的保险. For example, 如果相邻财产铺设的垃圾箱垫部分位于被保险财产上, 此背书保护所有人或出借人免受可能因此而发生的任何损失. 

如果该政策是保证留置权优先的信托契约保证贷款被提前一段时间, 一定要包括14系列的适当背书(未来推进).  In broad terms, 本保险系列承保以下情况所造成的损失:(i)被保险贷款人在提交机械或材料留置权等中间留置权后预支贷款, (ii)循环信贷额度下的再垫款和还款, (三)调整利率或者在本金余额上增加利息.

我通常推荐的下一个背书来自17系列，涉及到进入被保险财产. 有时当一个属性被细分时, 其中一个地块由于某些原因不允许进入，例如太靠近十字路口或市政路权设施.  17系列保险针对以下情况造成的损失或损害提供保险:1)被保险土地没有通过保险单或保险单中所示的通道地役权获得公共路权, (ii)限制通过现有路堑或入口进入公共路权的权利.  Obviously, 承运人签发此背书需要一份最新的检验报告, 但无论如何，当前的调查都应该是强制性的. 

在商业地产领域, 哪里的包裹经常被细分, combined, 他们的边界线调整了吗, etc.，接下来的两个系列的代言是非常值得考虑的.  18系列提供覆盖的土地保险的政策不构成一个独特的税收包或包为房地产税的目的, 与其他财产分开. 当被保险财产由多个包裹组成时，通常需要19系列，并确保它们彼此相邻，没有中间的间隙或其他包裹.  同样，承运人签发此背书需要进行检验. 

另一个不容忽视的背书是20-06, 当被保险财产包括多块土地时，哪一种可用.  它为贷方的权利提供保险，这些权利几乎存在于今天使用的每一份商业信托契约中, namely, 承运人将支付索赔(如果条件允许)，而贷款人不需要(i)加速债务, (ii)对抵押品的其他包裹寻求救济, (iii) pursue any guarantor. 

说到检验的必要性，我强烈推荐第25系列(与检验相同)背书.  正如一些不幸的业主和/或贷款人所学到的那样, 仅仅从保险单中删除一般调查例外和获得肯定的保险范围之间存在很大的区别，即保险单对调查中描述的同一财产进行了保险. When possible, 在契据和信托契据中对新调查的法律描述也是可取的. 

如上所述，这些只是近50种不同的背书中的一部分. 经验丰富的商业房地产律师可以评估土地, structure, 贷款条款和其他要求背书的因素适用于特定交易，为客户提供尽可能高水平的产权保险保障.

Richard Biemiller is a Pender & 现金网官网股东专注于债权人权利领域的业务, 银行和金融机构, 商业交易和房地产.